Betriebskosten berechnen: Was sind umlagefähige Nebenkosten?
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Abrechnung, Produkte
Was kostet die Wohnung? Um das herauszufinden, müssen Mieterinnen und Mieter in Deutschland ganz unterschiedliche Zahlen im Blick behalten. Neben der monatlichen Miete fallen nämlich auch diverse Nebenkosten an. Abgerechnet werden diese in der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Im Grunde lässt sich so daher auch erst am Ende eines Jahres berechnen, wie hoch die Wohnausgaben wirklich sind.
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Unter Nebenkosten versteht man im allgemeinen Sprachgebrauch jene Kosten, die noch nicht in der Miete enthalten sind. Es lassen sich aber nur bestimmte Nebenkosten, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen, auf den Mieter umlegen. Jene Nebenkosten, die dem Mieter berechnet werden können, nennt man rechtlich korrekt umlagefähige Betriebskosten. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die beiden Begriffe – umlagefähige Betriebskosten sowie Nebenkosten – häufig synonym verwendet.
Die Wohnkosten lassen sich ohne größeren Aufwand überprüfen. Dafür stehen viele Quellen zur Verfügung: Örtliche Mietspiegel bieten zum Beispiel Vergleichswerte für die Monatsmiete. Wer die Heizkostenabrechnung selbst prüfen will, schaut vor allem, ob die Berechnung nachvollziehbar ist. Die Prüfung der Abrechnung hilft zudem dabei, dass eigene Verbrauchsverhalten unter die Lupe zu nehmen und Einsparpotenziale zu entdecken. Dazu haben wir einige Heizspartipps gesammelt.
Wenn Mieterinnen und Mieter zukünftig unterjährige Verbrauchsinformationen erhalten, dürften die Heizkosten noch stärker ins Bewusstsein rücken. Das ist auch gut so: Heizung und Warmwasser machen rund ein Drittel der Betriebskosten aus. Der Deutsche Mieterbund rechnet in seinem aktuellen Betriebskostenspiegel mit durchschnittlich 3,20 Euro Betriebskosten pro Quadratmeter. Davon gehen 1,03 Euro auf das Konto der Heizkosten. Hier das Verhalten anzupassen und zu sparen, lohnt sich also besonders.
Deutlich weniger Sparpotenzial haben die übrigen Betriebskosten, obwohl sie zusammen rund 50 Prozent der Nebenkosten ergeben. Erstens geht es um eine Liste mit kleinen Posten, die einzeln zu prüfen sind. Zweitens handelt es sich oft um Leistungen, auf deren Höhe die Mieterinnen und Mieter keinen Einfluss haben. Dennoch gilt: Wer die Betriebskostenabrechnung in der Hand hat, sollte sie sich genauer anschauen, um Fehler zu entdecken.
Warum ist es sinnvoll, die Betriebskosten genauer zu prüfen? Ganz einfach: Da die Liste der Nebenkosten relativ lang ist, ist für Mieterinnen und Mieter nicht immer auf den ersten Blick ersichtlich, ob die berechneten Betriebskosten umlagefähig oder nicht umlagefähig sind. Das ist aber der entscheidende Unterschied – denn nur erstere dürfen überhaupt in der Nebenkostenrechnung auftauchen.
1. Wie ist eine Betriebskostenabrechnung aufgebaut?
Dafür gibt es keine starren Regeln. Um einen Überblick zu bieten, muss die Nebenkostenabrechnung jedoch klar gegliedert sein und folgende Angaben enthalten:
- Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung,
- Kennzeichnung der Wohnung, für die die Betriebskosten gelten,
- Name der Vermieter oder Verwalter,
- die Gesamthöhe der Betriebskosten,
- eine Erklärung zum Umlageschlüssel,
- die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug von Vorauszahlungen.
Mieterinnen und Mieter überprüfen die Betriebskostenabrechnung systematisch, indem sie Punkt für Punkt vorgehen.
2. Stimmen Datum der Erstellung und Abrechnungszeitraum?
Die Betriebs- und Heizkosten werden jährlich für den zurückliegenden Abrechnungszeitraum berechnet, und zwar innerhalb von zwölf Monaten nach dessen Ende. Kommt die Abrechnung erst später, ist sie meist ungültig. In der Regel zugunsten der Mieterinnen und Mieter: Sie müssen bei einer verspäteten Nebenkostenabrechnung häufig nicht nachzahlen, haben aber Anspruch auf Rückzahlung, wenn sich aus der Abrechnung ein Guthaben ergibt.
3. Sind die Nebenkosten für die richtige Wohnung berechnet?
Die Abrechnung muss klar machen, auf welche Wohneinheit sie sich bezieht. Sonst ist die Höhe der Nebenkosten nicht transparent nachvollziehbar.
4. Ist angegeben, wer die Nebenkostenabrechnung erstellt?
Die Vermietung oder Verwaltung der Wohnung erstellt und versendet die Betriebskostenabrechnung. Bei Fragen können sich Mieterinnen und Mieter an die dort angegebenen Unternehmen oder Personen wenden.
5. Wie wurden die Betriebskosten berechnet?
Mit den Angaben zu Gesamtkosten, Umlageschlüssel und individueller Berechnung lässt sich überprüfen, ob die Abrechnung korrekt ist. Viele Nebenkosten werden nach dem Anteil an der Gesamtwohnfläche, nach Anzahl der Wohnungen oder Anzahl der Personen aufgeteilt. Bei Heizung und Wasser zahlt jede Wohneinheit den eigenen Verbrauch. Leerstehende Wohnungen gehen übrigens zu Lasten des Vermieters: Die Betriebskosten dürfen nicht auf die anderen Mietparteien umgelegt werden.
6. Wurde die Vorauszahlung korrekt von den Kosten abgezogen?
Über monatliche Abschläge zahlen die meisten Mieterinnen und Mieter ihre Nebenkosten bereits im Voraus. Die jährliche Betriebskostenabrechnung ergibt dann nur noch eine kleinere Nachzahlung, manchmal sogar ein Guthaben.
7. Was sagt mir die Heizkostenabrechnung?
Die Kosten für Heizung und Warmwasser setzen sich aus einen Grundanteil und dem individuellen Verbrauch zusammen. Wir zeigen in der Übersicht, wie Mieter die Heizkostenabrechnung richtig lesen. Dazu kommen Kosten, die beim Betrieb der Heizung oder bei der Anschaffung von Messtechnik entstehen.
8. Enthält die Abrechnung nicht umlagefähige Betriebskosten?
Augen auf bei Posten, bei denen es um die Verwaltung der Immobilie geht! Dabei handelt es sich nämlich um nicht umlagefähige Betriebskosten, die nicht weiterberechnet werden dürfen. Außerdem müssen die Nebenkosten immer verhältnismäßig sein. Bei Kosten für einen Gartenarchitekten oder eine tägliche Grundreinigung des Treppenhauses sollten Mieterinnen und Mieter genauer nachfragen.
Die Betriebskostenverordnung regelt, welche Nebenkosten der Vermieter umlegen darf – wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Sie definiert, was zu den Betriebskosten gehört und welche Kosten tatsächlich umlagefähig sind. Dazu zählen neben Heizung und Warmwasser:
- Grundsteuer,
- Abwassergebühr und Wasserkosten,
- Aufzug, Müllabfuhr,
- Gebäudereinigung,
- Gartenpflege,
- Beleuchtung,
- Versicherungen,
- Hausmeister,
- Kabelanschluss,
- Waschraum,
- Schornsteinfeger,
- Straßenreinigung und Winterdienst,
- Trinkwasseranalyse oder Wartungskosten für Rauchmelder.
