Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche.

Grundlage für die Heizkostenabrechnung

Die Kosten für Heizung und Warmwasser gehören zu den sogenannten „warmen“ Betriebskosten. Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HKVO) in der seit dem 01.12.2021 gültigen Fassung für alle Immobilien, die durch eine zentrale Heizungsanlage mit Wärme bzw. Warmwasser versorgt werden, zwingend vorgeschrieben. Der Eigentümer des Gebäudes ist verpflichtet, den anteiligen Verbrauch mit geeigneten Geräten zu ermitteln. Dem Nutzer steht ein Anspruch auf Erfüllung dieser Verpflichtung zu (§ 4 Abs. 4 HKVO).  

Die verbrauchsabhängige Abrechnung soll sicherstellen, dass man als Mieter oder Wohnungseigentümer nur für das bezahlt, was man tatsächlich verbraucht hat. Das dient dem Klimaschutz und der eigenen Haushaltskasse. Je nach eingesetzter Anlagentechnik werden unterschiedliche Verteilungsformeln zur Ermittlung der Kostenverteilung angewendet. 

Wie werden Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet?

Die vom Gebäudeeigentümer (regelmäßig auch der Vermieter) oder Verwalter mitgeteilten Gesamtkosten der Heizanlage werden zunächst in die reinen Heizungskosten und in die Kosten für die Aufbereitung von Warmwasser aufgeteilt. Aus den Heizungskosten und aus den Warmwasserkosten werden jeweils zwei Kostenblöcke, die Grund- und die Verbrauchskosten gebildet: 

Heizungs- und Warmwasserkosten müssen zu mindestens 50, höchstens jedoch 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Mieter abgerechnet werden. Dies schreibt die HKVO bindend vor. Warmmieten, Heizungspauschalen oder eine ausschließliche (100 %) Heizkostenabrechnung nach qm Wohnfläche oder Nutzfläche sind folglich unzulässig. 

Abrechnung der Grundkosten nach Wohnfläche

Zwischen 30 % und 50 % der Heizungs- und Warmwasserkosten eines Gebäudes werden nach einem festen Schlüssel auf die Nutzer verteilt, dies ist in der HKVO so vorgeschrieben. Dieser Grundkostenanteil dient zur Deckung von Wärmeverlusten der Verteilleitungen, der generellen Bereitstellung von Wärme bzw. Warmwasser sowie der Fixkosten der Heizanlage, die auch ohne individuelle Wärme- oder Warmwasserabnahme entstehen. Mit Grundkosten wird auch ein gewisser Ausgleich für wärmetechnisch benachteiligte Wohnlagen geschaffen, der beispielsweise bei Dachwohnungen mit erhöhtem Heizbedarf besteht. Auch für leerstehende Wohnungen sind deshalb mindestens Grundkosten abzurechnen, die der Vermieter zu tragen hat. Als Grundkostenanteile werden typischerweise die Wohn- oder Nutzfläche in Quadratmetern verwendet. Zulässig und zweckmäßig sind auch Kubikmeter Rauminhalte, wenn es im Gebäude unterschiedliche Raumhöhen gibt. 

Worin unterscheiden sich Wohn- und Nutzfläche?

Welche Fläche vom Vermieter oder Verwalter in der Abrechnung zugrunde gelegt wird, bleibt ihm überlassen. In der Regel wird die, für alle Nutzer einheitlich die im Mietvertrag vereinbarte Fläche verwendet. Die Wohn- oder Nutzflächenberechnung in frei finanzierten und zur Vermietung bestimmten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern können wahlweise nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) oder der DIN 277 erfolgen.  Im Unterschied zur Wohnfläche umfasst die Nutzfläche im Haus auch genutzte, jedoch nicht ausgebaute Räume wie Keller und Dachboden. Balkone gelten nach der DIN 277 zu 100 Prozent als Nutzfläche, nach der Wohnflächenverordnung (WoflV) werden sie zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet. Für die Flächenberechnung sind auch die Deckenhöhen relevant – Flächen mit einer Deckenhöhe von ein bis zwei Metern fließen zur Hälfte in die Berechnung ein. Eine Fläche mit weniger als einem Meter Deckenhöhe darf nicht berechnet werden.
 

Abrechnung der Verbrauchskosten

Den restlichen Prozentanteil, also 50 % bis 70%, bilden dann die Verbrauchskosten, auf deren Höhe Sie durch Ihr Heizverhalten direkten Einfluss nehmen. Nachdem wir die Ablesung der Verbrauchsdaten vorgenommen haben, erstellen wir eine Gesamtabrechnung für Ihren Hausverwalter bzw. Vermieter sowie die Einzelabrechnungen pro Wohnungsnutzer. Sie erhalten Ihre eigene Einzelabrechnung über die Hausverwaltung.

Ausnahmeregelungen und Sonderfälle

Ausnahmen von dieser Verpflichtung sind nur dann möglich, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden wäre, wenn Mieter den Wärmeverbrauch in ihrer Wohnung nicht beeinflussen können, in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen oder wenn die Immobilie überwiegend aus regenerativen Energien, z. B. Solaranlagen oder Wärmepumpen, versorgt wird. 

In diesen Fällen können die Heizkosten in der Miete enthalten sein oder der Vermieter kann die Heizkosten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilen. In Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt und die andere Wohnung vermietet ist, kann ebenfalls vereinbart werden, die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig, sondern nach Wohnfläche abzurechnen. 

Wenn alle Nutzer einer Liegenschaft zustimmen, ist die Anhebung des Verbrauchskosten-Anteils sogar bis zu 100 % möglich, § 10 HKVO. 

Sonderfall: Berechnung der Heizkosten nach qm

Gemäß § 9a „Kostenverteilung in Sonderfällen“, dort Absatz 1 und 2 kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum, in dem wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen der Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst wurde, nach den dort beschriebenen Verfahren alternativ ermittelt werden. Überschreitet der Anteil der, von der Schätzung betroffenen Flächenanteile 25 % der für die Abrechnung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 zu verteilen. In diesen Sonderfällen ist also eine Pauschalabrechnung unter Verwendung des Verteilungsschlüssels geboten, der für die Verteilung des Grundkostenanteils gilt.