En copropriété la recherche permanente d’équité est essentielle. Sans équité, aucune décision de rénovation importante ne sera possible. C’est une des raisons qui justifie que les charges d’eau et de chauffage (50% environ des charges courantes) soient réparties en fonction des consommations individuelles et non plus « aux tantième ».
D’ailleurs ce mode de calcul « aux tantièmes » est devenu « illégal » (sauf exception) depuis 1974 pour l’eau chaude sanitaire et le chauffage et depuis 2007 pour l’eau dans les immeubles neufs dont le permis de construire est plus récent. Mais peu savent qu’avant même d’être considéré comme illégal, il est en plus peu équitable compte tenu du mode de calcul des tantièmes.
Les copropriétaires croient que la décomposition en tantièmes des lots d’une copropriété est directement proportionnelle à la superficie exprimée en mètres carrés de ces lots… Grave erreur ! Il n’en est rien ou du moins le calcul est beaucoup plus subjectif !
Depuis la loi de 1965 sur la copropriété, les tantièmes de chaque lot sont calculés par un géomètre expert lors de la constitution de la copropriété. Ces tantièmes sont d’abord censés représenter la valeur relative de chaque lot de la copropriété. A ce titre, leur calcul prend en compte leur superficie, leur « consistance » et leur « situation ».
Si la superficie est le paramètre principal de ce calcul, notons déjà que depuis 1996 il ne s’agit plus de surface brute, mais de surfaces pondérées des règles de la loi Carrez. Ainsi les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas pris en compte ou affectée d’un coefficient de 0,1 quand par contre un appartement en duplex avec mezzanine et une hauteur de 4,50 m pourra être affecté d’un coefficient majorateur de 1,30… selon l’inspiration du géomètre.
Première entorse à l’équité concernant la répartition des charges de chauffage car ces m2 de faible hauteur sont néanmoins des surfaces chauffées.
Mais les marges d’erreur par rapport à l’équité proviennent surtout des autres coefficients correcteurs : la « consistance » et la « situation ».
De quoi s’agit-il ?
L’ordre des géomètres expert a inventé le concept de « consistance » d’un lot pour tenter de qualifier son état physique et donc sa valeur initiale : surface biscornue ou en angle, nature des matériaux, type d’utilisation (lot principal, cave ou parking, balcons ou loggias). Des coefficients correcteurs sont ainsi utilisés pour qualifier chaque partie et chaque type de lot (principal ou secondaire) au regard de sa valeur relative au sein de la copropriété.
Enfin, les coefficients correcteurs de « situation » viennent compléter le dispositif. Ils sont fonction de l’éclairement, de l’étage, de la vue et peuvent faire varier les tantièmes de plus ou moins 15% à 20%. Selon qu’un appartement situé au 3ème appartient à un immeuble avec ou sans ascenseur, sa superficie pourra être pondérée d’un coefficient de 1,05 ou au contraire 0,95, de même si la vue est imprenable ou bouchée.
Cette estimation d’une « valeur relative » permet au promoteur de fixer le prix de vente associé à chaque lot principal, entouré de ses lots secondaires ou pas (cave, parking, etc…).
Pour deux lots de superficie égale mais de « valeur relative » inégale, les tantièmes ainsi calculés peuvent diverger de 10% ou 15% voire davantage.
A noter que la loi ne définit pas les valeurs de ces coefficients correcteurs, laissés à l’appréciation du géomètre expert choisi par le promoteur.
Peut on alors espérer une quelconque équité ?
Mais ce qui est plus troublant c’est que depuis 1965 l’usage avait trouvé pratique l’utilisation de ces tantièmes comme règle de répartition des charges générales et donc des consommations d’eau ou de chauffage. Pratique peut être, mais équitable sûrement pas !
Pourquoi deux F4 de superficie égale mais de tantièmes différents de 10% ou 20% à cause de leur « consistance » se verraient imputés des charges d’eau différentes de 10% ou 20% au prétexte que l’un est en « L » tandis que l’autre est rectangulaire, que l’un est au 3ème alors que l’autre est au 1er étage ? Tous deux sont susceptibles d’héberger le même nombre d’occupants qui donc devraient consommer le même volume d’eau.
C’est pourtant ainsi que la règle des tantièmes s’applique pour répartir les charges générales et les consommations d’eau et d’énergie.
Vous conviendrez que tantièmes et équité font le grand écart et que seul le comptage divisionnaire ou les répartiteurs de chauffage pourront les réconcilier.
