Vous, syndics, avez compris que tôt ou tard les copropriétés que vous gérez voudront ou devront engager la démarche de rénovation énergétique.
La première étape exige de mieux comprendre les causes de la dépense actuelle en énergies. C’est le Bilan initial de la copropriété (BIC) indispensable avant de faire réaliser un audit global.
En réalisant ce BIC, vous réaliserez que vous pouvez avoir une prise sur les factures d’énergies et les faire diminuer. En effet, si le coût unitaire ne cesse d’augmenter, vous pouvez agir sur les volumes consommés.
Dans le cas d’une copropriété équipée d’une chaudière collective, celle ci est majoritairement alimentée par le « gaz de ville » .
Dans ce cas, la quantité consommée se mesure en m3 corrélés aux kWh. L’analyse de la consommation sur plusieurs années, rapportée aux DJU de la période considérée sera donc la première étape de votre analyse. Vous connaîtrez ainsi le fameux ratio moyen « kWh/m2/an » qui permet de situer l’immeuble sur l’échelle des étiquettes énergétiques.
Si la copropriété est alimentée en fioul, le calcul est plus complexe et le conseil syndical doit, avec votre aide, prendre en compte l’état des stocks en cuve sur les années considérés. Par ailleurs, il faut vous intéresser au PCI du fioul livré, qui varie d’un produit à l’autre.
Soyez extrêmement vigilants car l’impact sur la facture n’est pas négligeable !
La deuxième étape de votre analyse portera sur la quantité utile d’énergie consommée. Différente de la quantité livrée, car les chaudières ne restituent pas toute l’énergie sous forme de chaleur. Le processus de chauffe ou de réchauffement de l’ECS brûle de l’énergie. Son rendement varie le type de chaudière, mais aussi avec l’âge. Ainsi une chaudière de 15 à 20 ans d’âge a souvent un rendement qui ne dépasse pas 60% alors qu’une chaudière moderne dépassera 90%.
Ainsi selon l’état de la chaudière, une copropriété peut gaspiller jusqu’à 25% de combustible. Moderniser la chaudière sera une des composantes de la rénovation énergétique globale de cette copropriété.
En supposant que le rendement d’une chaudière soit suffisamment performant pour ne pas envisager son remplacement immédiat, il faut alors être vigilant quant à la gestion de la chaudière par l’exploitant. Le contrat que vous syndic, avez passé avec l’exploitant de chauffage doit stipuler de façon précise les consignes de température, voire les objectifs d’économie. Vous savez en effet qu’un degré de trop correspond à une surconsommation de 7% supplémentaires de combustible.
L’équilibrage régulier du réseau de chauffage doit permettre de limiter les surchauffes dans les appartements proche de la chaudière. Exigez aussi qu’un désembouage régulier du réseau soit réalisé. C’est source d’économie et d’équité.
L’équité, c’est très important au sein d’une copropriété. Comment garantir que chacun ne paiera que ce qu’il consomme, et sera ainsi incité à faire des économies. La seule solution, c’est l’individualisation des charges de chauffage rendue obligatoire par la Loi 74-908 votée en 1974 en France ainsi que dans la majorité des pays d’Europe. Le décret 2012-545 en définit les nouvelles modalités. L’individualisation sensibilise les occupants au point que la facture globale de l’immeuble baisse en moyenne de 20% dès la première année. C’est équitable et économe. …..Par ailleurs cette équité est la condition pour ensuite obtenir un vote majoritaire en faveur des travaux d’économie d’énergie. Qui en effet, voudrait investir, si c’est en pure perte à cause de voisins gaspilleurs ?
Grâce à ce Bilan Initial de la Copropriétés, vos copropriétés auront déjà réalisé des premières économies non négligeables, mais surtout vos conseils syndicaux auront pris conscience des causes possibles d’anomalies. Vous pourrez ainsi mieux orienter les débats lors de la réalisation de l’audit global.
Avec vos conseils syndicaux, engagez ce BIC qui constitue la première marche vers plus d’équité et une meilleure maîtrise des factures d’énergie.
