Accroître la valeur « verte » de votre patrimoine est désormais une nécessité. Pour cela il est donc indispensable d’engager des travaux d’éco-rénovation énergétique dans votre copropriété. Oui mais cela représente un investissement important, aussi est-il essentiel d’en optimiser le financement.
L’Etat français, dans le cadre de la Loi Grenelle 2 et du « chantier copropriété », a donc fait réfléchir les experts juridiques et financiers, sur ce sujet épineux. Qu’en est il sorti ?
La date de construction de l’immeuble est l’un des paramètres à prendre en compte : dans les copropriétés construites avant le 1er janvier 1990, les copropriétaires qui engagent des travaux d’éco-rénovation sont éligibles à l’éco prêt à taux zéro (Eco PTZ), mais à plusieurs conditions. Il est d’abord obligatoire de faire réaliser un audit énergétique par un bureau d’étude thermique. Les travaux devront ensuite être engagés sur la base de ses recommandations. La condition d’éligibilité est basée soit sur la réalisation d’un bouquet de deux types au moins de travaux parmi ceux préconisés, soit sur l’atteinte d’un niveau de performance globale minimale (consommation globale énergétique < 150kWh/m2/an après travaux (1)).
Mais nombreux sont les copropriétaires, qui, parce que trop âgés, ne peuvent ou ne souhaitent pas s’endetter personnellement. Le recours à un PTZ collectif, souscrit au nom de la copropriété s’est donc vite imposé comme une impérieuse nécessité, pour permettre l’obtention des majorités requises en AG. Depuis le 1er avril 2012, l’Eco PTZ collectif est devenu réalité. Il est destiné à financer les travaux réalisés sur les parties communes ou ceux réalisés sur les parties privatives d’intérêt collectif (fenêtres, radiateurs et robinets thermostatiques,..). Le montage du dossier est alors réalisé par le syndicat de copropriétaires. Un seul éco PTZ collectif peut être souscrit par une copropriété, aussi est il indispensable de regrouper plusieurs types de travaux d’éco–rénovation dans un seul bouquet, afin d’optimiser le financement, sans toutefois que ce soit une obligation.
Si vous, copropriétaire vous souhaitez engager dans votre logement des travaux complémentaires d’amélioration thermique, vous avez la possibilité de souscrire en complément un Eco PTZ individuel. Le cumul avec le dispositif de Crédit d’impôts Développement Durable (CIDD) est en outre possible., mais attention ce dernier ne s’adresse qu’aux propriétaires bailleurs, et à condition que le logement soit la résidence principale du locataire, pendant a minima 5 ans. Le taux de « déduction fiscale » du CIDD est évidemment soumis aux fluctuations de la Loi de finances en vigueur. La déduction fiscale, ou crédit d’impôt permet de se faire rembourser une partie des travaux de développement durable engagés, à condition qu’ils respectent certaines normes environnementales, et permettent donc d’atteindre des niveaux de performance énergétique bien définis. Réalisés par une entreprise, celle ci devra fournir une attestation d’éligibilité, à retransmettre aux services fiscaux. Le CIDD permet donc à des copropriétaires non occupants de trouver un intérêt à améliorer l’efficacité énergétique d’un logement qu’ils n’occupent pas et dont les économies d’énergie bénéficieront à leurs locataires.
Dans certains Département des aides complémentaires des collectivités locales peuvent être également mobilisées dans certaines conditions. Chaque dispositif obéit à des règles et des conditions qui leur sont propres. Renseignez vous pour savoir si votre commune a décidé de programmes d’éco-rénovations et mis en place des aides municipales. A l’échelle du Département ou de la Région, des subventions peuvent aussi être mobilisées. Ces campagnes aidées ne durent que quelques années qu’il faudra savoir ne pas rater. C’est pour cela qu’il est important de disposer d’une bonne visibilité sur plusieurs années grâce au plan prévisionnel de travaux. Dans certaines conditions des aides complémentaires de l’ANAH (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) peuvent être obtenues
Les outils financiers de l’éco-rénovation des copropriétés sont désormais en place. En conséquence vous avez tout intérêt à y voir clair rapidement, tant sur le plan technique que sur le plan du financement. Dans l’ordre, votre démarche doit donc être la suivante : audit énergétique, identification des financements externes disponibles, décision d’un bouquet optimal de travaux, vote d’un fond de travaux, consultation des entreprises et réalisation des travaux. Le parcours va durer environ 4 à 5 ans avant que les économies d’énergies apparaissent. Alors sans attendre, faites d’abord installer l’individualisation des frais de chauffage, dont les fruits se récoltent au bout de six mois à un an, et ensuite foncez pour que la valeur verte de votre patrimoine ne se dégrade pas.
