Rénovation BBC en copro : objectifs & financement

Le programme de travaux

La résidence Lançon-Rungis construite dans les années 60, située dans le 13ème arrondissement de Paris comprend 31 logements. L’inconfort thermique et les factures d’énergie en constante augmentation (46% des charges de la copropriété) ont incités les copropriétaires à s’engager dans un projet de rénovation globale en 2014.
Dans cet immeuble équipé d’une chaudière fioul en fin de vie, il a été envisagé la rénovation totale de la chaufferie et le passage à une énergie gaz condensation avec préchauffage de l’Eau Chaude Sanitaire (ECS) par des panneaux solaires. Le programme de travaux a pris en compte l’isolation thermique de l’enveloppe (façades, toiture-terrasse, vitrages), la rénovation de la chaufferie, des systèmes de ventilation, l’installation de panneaux solaires thermiques et, en option, la création de balcons.
Le coût des travaux a été estimé à plus d’1 million d’euros (hors balcons). La consommation moyenne avant travaux a été estimée à 279 kWhep/m² par an avec un objectif à la baisse jusqu’à 98 kWhep/m² après travaux. Soit une économie sur la consommation d’énergie de 64%. Afin d’atteindre ce niveau de performance équivalent au label « Bâtiment Basse Consommation Effinergie rénovation» (seuil = 104 kWhep/m2.an en Ile-de-France), le conseil syndical a fait appel en juillet 2014 à un groupement porté par Energies POSIT’IF associant le savoir-faire du bureau d’études thermiques POUGET Consultants et du cabinet d’architecture EQUATEUR spécialistes de la rénovation énergétique en copropriété.

Un audit énergétique global a été voté en AG afin de mettre en évidence les défauts du bâti et d’évaluer les déperditions énergétiques. Plusieurs sources de déperdition ont pu être identifiées émanant de :

• 33% par les murs extérieurs,
• 19% par le système de ventilation/renouvellement d’air,
• 16% par les menuiseries,
• 14% par les ponts thermiques,
• 13% par le plafond.

Un plan de financement optimal

En conjuguant études techniques et financières, le groupement de maîtrise d’œuvre a pu proposer un programme de travaux permettant d’obtenir nombreuses aides financières. Tout au long de la mission, ce dernier a assisté le conseil syndical dans la communication auprès des copropriétaires. Lors de l’Assemblée Générale qui s’est tenue le 14 octobre 2015, la réalisation des travaux et le plan de financement associé ont été votés par 71% des copropriétaires (par rapport à leurs tantièmes) et le prêt collectif a quant à lui été voté à l’unanimité. Les travaux ont commencé début mai et prendront fin en décembre 2016.
Le programme de travaux de la résidence Lançon-Rungis coûtera en moyenne 33.000 euros TTC par appartement. Plus de 50% de ce montant est pris en charge par diverses aides financières. Ces financements peuvent être mobilisés par le syndicat des copropriétaires (aides collectives) et par chaque copropriétaire (aides individuelles).

Ainsi, pour un coût global de la rénovation de Lancon-Rungis (hors balcons) de 1.043.595 €, les aides collectives ont financé 324.840 € (AMI «Copro durable» de l’ADEME et de la Région Ile-de-France) et les aides individuelles ont participé à hauteur de 226.243 €. Les aides mobilisables, sous conditions de ressources, pour chaque copropriétaire proviennent de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et des aides complémentaires de la Région et de la Ville de Paris pour 106.243 € complétées par le crédit d’impôt Transition Energétique à hauteur de 120.000 €
Une fois les différentes aides financières déduites du coût des travaux, le reste à charge pour la copropriété était de 492.512 €.

Pour financer ce montant, le syndicat des copropriétaires a souscrit à une offre de prêt collectif proposé par Domofinance, spécialiste du financement des travaux de rénovation énergétique de l’habitat au sens large (isolation, chaudière, pompe à chaleur, chauffe-eau, fenêtre, chauffage bois ou électrique, panneau solaire photovoltaïque, ravalement de façade, etc.). Bonifié par le Conseil régional d’Ile-de-France, ce prêt a été retenu par 23 copropriétaires du fait de ses conditions avantageuses (accessible sans conditions de ressource, son taux est de 2,31% TEG sur 15 ans.
« Si l’on prend l’exemple d’une famille de 4 personnes habitant un 3 pièces (25 tantièmes), non éligible aux aides de l’ANAH, le coût de la rénovation avec changement des menuiseries s’élève à 29.400 € ttc. Si l’on déduit 28% de ce montant pris en charge par l’aide «AMI Copro Durable» et 17% par le crédit d’impôt Transition Energétique, le reste à charge pour cette famille est de 55% soit 16.170 € ttc. La mensualité du prêt collectif sera alors de 107 € soit 27 € après déduction des économies d’énergie », explique Alain Roure, Directeur Activité Copropriété chez Domofinance.

« Disposer d’un plan de financement adapté aux profils des copropriétaires a été un atout indéniable. En apportant des solutions de financement nous avons pu montrer que le projet était financièrement accessible à tous », a souligné M. Riou, Président du Conseil syndical de la copropriété.

Les bénéfices du projet de rénovation

En réduisant la consommation énergétique du bâtiment de plus de 60%, les copropriétaires verront leurs factures d’énergie diminuer de 80 euros en moyenne. Les habitants pourront profiter d’un bâtiment confortable et peu énergivore. Finis les problèmes d’inconfort thermique et acoustique, les phénomènes de condensation, d’infiltrations ou de moisissures. Une fois rénovée, la résidence réduira ses émissions de gaz à effet de serre de 70% par an (135 tonnes de gaz à effet de serre en moins par an).
Rappelons, qu’un logement confortable dans un immeuble bien entretenu et dont les charges de copropriété sont maîtrisées devient plus attractif à la location ou à la vente. La valeur immobilière d’un logement rénové « BBC » augmente grâce à des niveaux de performance énergétique équivalents aux étiquettes les plus favorables (A à C). Aujourd’hui, les aides et subventions publiques pour une rénovation «BBC » sont nombreuses ce qui encourage les projets de rénovations ambitieux.
Sources : mon-immeuble.com