À partir de l'an prochain, les copropriétés seront soumises à de nombreuses obligations en faveur de la transition énergétique : réalisation d’un Diagnostic Technique Global, création d’un fonds de travaux, individualisation des frais de chauffage... Perçues majoritairement comme un poids supplémentaire par des ménages au pouvoir d’achat déjà malmené, ces mesures ne seraient-elles pas une opportunité à saisir ? Incitation versus coercition ?
Jusqu'à présent, aucune loi n'avait rendu obligatoire la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Seule la loi Grenelle II concernait les copropriétés de plus de 50 lots en chauffage collectif, soumises à un audit énergétique obligatoire. Désormais, la loi impose l'obligation de rénover tous les bâtiments privés résidentiels d'étiquette énergétique F et G avant 2025, soit près d'un tiers du parc de logements en France. Pour la première fois, la législation introduit des obligations dans un domaine largement placé jusqu'alors sous le signe de l'incitation. Un virement de cap plus que remarqué par les copropriétaires, qui ne voient pas toujours d'un très bon oeil ces évolutions pourtant essentielles à la réalisation d'économies d'énergie. Des arguments financiers fondés
L'obligation pour tout propriétaire qui entreprend d'importants chantiers de rénovation - ravalement de façade, réfection de sa toiture - de réaliser des travaux d'isolation thermique semble parfaitement légitime sur le plan financier. En effet, l'idée d'embarquer pour tout ravalement de façade un projet d'isolation se justifie au vu des frais d'installation nécessaires (échafaudages...) qui représentent près des deux tiers des charges fixes. Quitte à engager des travaux de rénovation, autant faire d'une pierre deux coups et limiter les dépenses annexes. La création d'un fonds de travaux répond à la même logique. Cette mesure, qui force l'épargne collective, permet d'appréhender plus sereinement le financement des travaux et de pouvoir faire face plus facilement à d'éventuels imprévus. Quand on sait que 100.000 immeubles, soit plus de 1 million de logements, ont été recensés en difficulté financière, l'anticipation apparaît comme la meilleure alliée des trésoreries des copropriétés. Ce fonds dont le niveau minimum est très modeste (5% par an, soit en moyenne 100 EUR) permet d'éviter un schéma classique : aucune charge n'est provisionnée, et quand vient le temps de la réalisation de gros travaux coûteux dans l'urgence, les impayés s'accumulent. Un pari sur l'avenir L'ensemble des conditions est actuellement réuni pour encourager les travaux de rénovation énergétique : les taux d'intérêt sont bas, les incitations fiscales sont nombreuses et les aides de l'État se multiplient.
Tous les signaux sont donc au vert, il serait bien trop risqué de remettre à plus tard la mise en oeuvre des projets de rénovation, sous peine d'être pénalisé par la loi de l'offre et de la demande du marché immobilier. Car dans les faits, aucune véritable sanction n'est prévue par les textes de loi pour les copropriétés retardataires, voire récalcitrantes. Cependant, ces mesures qui aujourd'hui affectent la trésorerie du syndic et le porte-monnaie des copropriétaires représentent un réel investissement sur l'avenir. En effet, outre les économies d'énergie réalisées, il convient également d'envisager la future revente du logement. À prestations égales, le bien non rénové, présentant des performances énergétiques faibles, aura moins de chance de trouver acquéreur ou subira a minima une négociation du prix à la baisse. Ainsi, le marché s'orientera de lui-même vers une politique de bonus/malus, où la « valeur verte » d'un logement comptera parmi les critères de sélection.
Il en est de même pour les propriétaires bailleurs : les locataires actuels s'enquièrent davantage du confort énergétique, et n'hésitent pas à réclamer la réalisation de travaux au propriétaire pour améliorer l'isolation du logement, et réduire ainsi les dépenses énergétiques. Dans tous les cas, mieux vaut donc prendre le train en marche. La copropriété, qui a longtemps été le « parent pauvre » des politiques du logement, voit enfin s'ouvrir devant elle l'opportunité de bénéficier d'un tremplin énergétique. De plus, à l'horizon des présidentielles 2017 et à l'heure où chaque candidat dévoile son programme notamment sur le volet immobilier, n'oublions pas que la rénovation énergétique représente un enjeu considérable en termes d'emploi dans le secteur du bâtiment. Il existe en France une vraie plus-value en matière de savoir-faire : architectes, cabinets d'audit, entreprises du bâtiment, etc. www.domofinance.com
Source : Les Echos. Alain Roure Directeur de l’Activité Copropriété chez Domofinanc
