De façon générale, les français copropriétaires rechignent à investir dans la modernisation de leur patrimoine immobilier. Les copropriétaires bailleurs en particulier, non résidents de l’immeuble dans lequel ils louent un logement, sont ainsi souvent réticents à voter les résolutions qui améliorent le confort au sein de l’immeuble.
Ils pensent qu’ils n’en profiteront pas eux-mêmes, et oublient que ces améliorations contribuent à valoriser leur patrimoine en le maintenant au niveau des standards modernes de confort. Vaste sujet au sein des copropriétés.
Concernant les investissements d’efficacité énergétique, qui amélioreront le confort des occupants tout en réduisant leur facture de chauffage, la Loi Grenelle 2 et ses décrets ont prévu cet écueil des copropriétaires bailleurs. Le décret « locataires » prévoit certaines modalités de partage des investissements réalisés. Est-ce incitateur ?
Ce décret stipule de façon générale « qu’une contribution financière peut être demandée au locataire en plus du loyer et des charges habituelles, lorsque le bailleur a réalisé dans les parties privatives d’un logement, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie». Certaines conditions doivent être réunies.
Tout d’abord, une concertation entre le copropriétaire et le locataire doit avoir permis de trouver un arrangement gagnant-gagnant. Cet accord précisera la nature et les modalités des travaux engagés, sur les parties privatives ou communes, les objectifs d’économies ou le niveau de performance énergétique visé. Il fixera le montant et la durée de la participation du locataire. Elle ne pourra en aucun cas dépasser 15 ans.
La contribution se concrétisera par une ligne supplémentaire de charges, intitulée « contribution au partage de l’économie d’énergie ». Il est indispensable que les travaux engagés bénéficient au locataire. Ce fameux décret « locataires » en question précise que le montant de la contribution ne peut pas dépasser 50% du montant de l’économie d’énergie estimée.
Concrètement, si l’immeuble a été construit avant 1948, la contribution du locataire varie en fonction du nombre de pièces, de 10 € par mois pour une pièce à 20 € pour trois pièces et plus. Sur une période de quinze ans, cela représente donc au maximum 3600 € à charge du locataire.
Si l’immeuble a été construit après 1948, la contribution maximale correspondra à 50% de l’économie sur la facture de chauffage. Prenons l’exemple d’un F3 (facture moyenne de chauffage : 1100 €/ an) dont la consommation diminuerait de 40% (de 230 kWh/m2/an classé en D il passe à 140 kWh/m2/an classé en C). La contribution maximale du locataire sera de 220 € par an sur quinze ans soit 3300 €. Si par contre la rénovation énergétique répond à l’objectif de « facteur quatre » (baisse de 75%), le logement ne consommera plus que 275 €/an et le locataire pourra contribuer au maximum à hauteur de 415 €/ an soit un peu plus de 6000 € sur quinze ans. Les travaux d’efficacité énergétique auront représenté un investissement d’environ 30 000 € (consensus des experts).
Le bailleur aura donc intérêt à choisir un bouquet d’amélioration qui, à résultat équivalent, minimisera son investissement. Autrement dit, il votera plus favorablement pour les travaux ou services d’efficacité énergétique dont le retour sur investissement est le plus court possible.
En tête vient l’individualisation des charges de chauffage (RFC), associée aux robinets thermostatiques qui génèrent ensemble une baisse de la facture de chauffage de 15 à 20% avec un retour sur investissement d’un an. Le service d’individualisation est une charge courante récupérable auprès du locataire, tandis que l’investissement dans des robinets thermostatiques reste inférieur à 500 € pour un F3.
Ensuite viennent les dispositifs de régulation et de ventilation. La modernisation ou le remplacement de la chaudière vient généralement en troisième position avec un retour sur investissement de l’ordre de cinq ans. En revanche, le changement des vitrages n’est rentable qu’au bout de vingt ans et l’investissement est beaucoup plus élevé !
