La copropriété n’est pas la propriété. Certains espaces (logements, commerces) sont privatifs et d’autres (cages d’escalier, murs porteurs, toiture, etc.) sont communs. La coexistence de ces deux natures d’espaces et d’équipements exige que des règles en définissent le droit d’usage, et la manière d’en répartir les charges. Ces règles permettront de définir les rapports entre les différents acteurs de la copropriété : syndic, copropriétaires, locataires.
Habiter en copropriété impose donc de connaître les principes qui la régissent.
C’est d’abord la Loi 65-557 du 10 juillet 1965, dite loi sur la copropriété, qui définit le statut de copropriété et les règles fondamentales de fonctionnement.
Ainsi est-il précisé le rôle du syndic, représentant vis à vis de tiers du syndicat des copropriétaires. Ce dernier est représenté par un conseil syndical qui gère la vie de la copropriété, et décide des priorités de maintenance ou de modernisation. A sa tête, un Président du Conseil syndical aura un rôle plus actif à jouer, mais il n’a pas plus de pouvoir que ses collègues du conseil, si ce n’est d’être l’interlocuteur privilégié du syndic.
Les propositions d’action sont présentées en assemblée générale sous la forme de résolutions qui sont soumises au vote de l’assemblée des copropriétaires. Selon la nature du sujet traité, les majorités requises sont différentes : on parle de majorité selon l’article 24, l’article 25 ou l’article 26. Elles sont essentielles à connaître, car elles indiquent le nombre de tantièmes de voix qu’il faudra obtenir pour faire voter une résolution.
Pour la répartition des charges d’eau et de chauffage, vous nous interrogez souvent sur la réglementation. Quelques fondamentaux doivent donc être rappelés, y compris pour les locataires.
Lors de votre entrée dans les lieux il est important de procéder à un relevé contradictoire de vos compteurs. C’est sur cette base que vous paierez ensuite vos quittances et vos charges. A partir de là, plus de problème : vos compteurs seront relevés à période régulière et un calcul de consommation sera effectué par différence avec le relevé de votre entrée dans les lieux.
En l’absence de compteur divisionnaire, faites vous confirmer par le syndic, qu’il n’y a pas un reliquat de charges passées à payer afin de ne pas vous faire imputer cet arriéré. Si vous entrez dans une copropriété non équipée de compteurs divisionnaires, sachez que l’iniquité plane sur cette copropriété. En effet, comment obtenir une répartition « équitable » des charges alors que vous avez un voisin dont l’activité génère une consommation d’eau ou de chauffage anormalement élevée mais qui n’est pas mesurée. Vous êtes nombreux à nous demander : le comptage de l’eau est il obligatoire ? Comment doit on procéder pour obtenir l’installation de compteurs ?
Ces questions conduisent à se pencher sur l’autre outil de gestion de la copropriété : le règlement de copropriété. Il précise la loi de 1965 par des règles spécifiques qui ont été adoptées dans votre immeuble lors d’AG antérieures. Sachez qu’un règlement de copropriété n’est pas immuable, et qu’il convient de le re-toiletter de temps en temps, notamment si la réglementation évolue, ou si l’organisation de vie dans la copropriété change. Si par exemple la boutique en rez de chaussée change d’activité, passant d’un bureau de tabac à une blanchisserie plus consommatrice d’eau…
Il appartient au conseil syndical d’agir avec le syndic pour faire évoluer ce règlement de façon à ce que l’équité ne soit pas bafouée au sein de votre copropriété. Chaque copropriétaire peut soumettre par écrit une résolution à faire voter en AG, mais pour avoir une chance de succès, il peut être indispensable de « faire campagne » pour s’assurer à l’avance de votes favorables.
Cette équité indispensable à la vie en copropriété, exige notamment que celle ci soit équipée de compteurs divisionnaires d’eau froide, d’eau chaude sanitaire et de chauffage quand celui ci est collectif. La réglementation et le bon sens l’exigent. C’est le premier acte de modernisation de la gestion de vos charges.
