Vos questions expriment souvent un sentiment d’iniquité face à la manière dont certaines charges sont réparties dans votre copropriété. Soit vous exprimez que telle charge ne valorise pas votre lot, soit que telle autre ne correspond pas à l’usage que vous faites d’un service disponible dans la copropriété. Quelles sont les règles ?
La loi du 10 juillet 1965, dans son article 10, fixe un principe de répartition des charges entre copropriétaires, selon leurs natures. Certaines sont dites générales et sont imputées à chaque lot en fonction des tantièmes de parties communes. D’autres, dites spéciales, sont réparties selon le critère dit de l’utilité, c’est à dire en fonction de l’usage théorique que chaque lot est censé pouvoir faire du service correspondant.
C’est le règlement de votre copropriété qui définit ou liste les charges de chacune de ces deux catégories. Il est donc essentiel que votre règlement de copropriété ait évolué d’une part en fonction des équipements de modernisation de votre immeuble, mais aussi en fonction des évolutions de la réglementation.
Comment faire pour agir contre une erreur de répartition ?
Le copropriétaire qui se sent lésé, peut engager devant le juge, une action en révision. Mais des restrictions sont imposées par l’article 12 de la loi de 1965. Il faut d’abord que l’évaluation de la charge incriminée représente pour le copropriétaire une surévaluation (ou sous évaluation) de plus de 25%. Par ailleurs, cette possibilité d’agir n’est ouverte que pendant cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété, ou pendant les deux ans qui suivent la première revente du lot.
Inutile de dire que dans la réalité, ces délais sont souvent dépassés depuis longtemps, interdisant toute révision.
La jurisprudence a donc validé la possibilité d’engager une action en nullité. Il suffit que l’article visé traduise une simple « ignorance » ou « méconnaissance » des critères légaux, pour pouvoir être recevable. Pour exemple, le juge confirmera la nullité de clauses qui dispenseraient un copropriétaire du paiement de charges liées à un service ou à un équipement dont il profite.
Dans la pratique, tout copropriétaire peut faire constater par le tribunal de grande instance (TGI) la non conformité d’un article aux dispositions légales, et en obtenir la nullité. Le juge aura le choix, selon la complexité du sujet, entre rectifier lui même le mode de répartition de la charge et désigner un expert chargé de définir la nouvelle rédaction de l’article. Il faut enfin retenir qu’une action en révision ne peut jamais être rétroactive, alors qu’une action en nullité l’est.
Mais heureusement, il n’est pas toujours nécessaire d’aller en justice pour faire rétablir la légalité et l’équité d’un règlement de copropriété. En effet, le législateur a donné la faculté aux copropriétaires « d’adapter » leur règlement de copropriété (Loi SRU). Si, en principe cette faculté ne concerne que les adaptations à l’évolution des réglementations, dans la pratique il est aussi recommandé d’utiliser cette faculté pour rectifier des iniquités avérées.
L’équité de la répartition des charges d’eau et de chauffage
Concernant l’eau froide, l’AG a la possibilité de voter l’installation de compteurs divisionnaires à la majorité de l’article 25, même si le vieux règlement de copropriété ne le prévoit pas. La répartition des charges d’eau froide sera alors automatiquement faite au prorata des consommations.
Concernant l’eau chaude sanitaire, la loi exige que tout immeuble disposant d’un système de production collective d’eau chaude, dispose de compteurs individuels (sauf exceptions techniques).
Concernant le chauffage, il en de même, et la Loi de Transition Energétique exige que chaque copropriété en soit équipée avant mars 2017, conformément aux modalités à préciser par décret, et sous peine de sanctions…
