Alors que nous entrons dans la période des Assemblées Générales de copropriétaires, revenons sur les modalités de vote de chacun des copropriétaires en AG.
Qui peut voter à une assemblée générale ?
À partir du moment où un individu est propriétaire d’un bien situé dans l’immeuble- que ce soit une cave ou un logement entier- alors il est considéré comme copropriétaire, et peut donc voter. C’est le titre de propriété qui habilite un individu à voter en Assemblée générale.
Des exceptions demeurent :
Lorsqu’un appartement est lui-même divisé en plusieurs propriétaires :
➡ Alors seul l’un d’entre eux peut voter.
Pour les époux mariés sous le régime communautaire :
➡ Ils disposent d’une voix unique
Pour les époux mariés sous le régime de la séparation de bien :
➡ C’est le propriétaire qui est apte à voter.
Pour les époux mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (par défaut, en l’absence de contrat de mariage) :
➡ Chacun des copropriétaires dispose d’une quote-part indivise.
Si l’un des copropriétaires est absent lors de l’AG :
On considère que cela nuit au vote, il est donc important de donner un pouvoir en blanc. Le mandat en blanc est transmis au hasard à l’un des copropriétaires assistant à l’assemblée générale.
Cette redistribution ne doit jamais être faite par le syndic lui-même, ce dernier pourrait être accusé de vouloir falsifier le résultat du vote, en transmettant le mandat à un copropriétaire abondant dans son sens sur la question à débattre au cours de l’AG.
Le vote de chaque copropriétaire a-t-il le même poids ?
Le nombre de voix n’est pas le même entre chaque copropriétaire, puisqu’il découle de la quote-part. C’est-dire de la valeur du lot du copropriétaire, par rapport à celle de l’ensemble de la copropriété.
Toutefois un copropriétaire ne peut être seul décisionnaire d’une AG. Son nombre de voix est limité à 50 %. Ce qui veut dire que même si un copropriétaire dispose d’une quote-part supérieure à 50 %, il ne peut excéder 50 % des voix en AG.
Quelle majorité pour quel vote ?
En fonction du sujet abordé, les règles de majorité vont changer. (Ces règles doivent figurer dans le règlement de la copropriété).
- La majorité simple est la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
On l’appelle aussi majorité de l’article 24. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Les décisions prises à la majorité simple concernent la gestion courante de l’immeuble.
Il s’agit notamment de l’approbation des comptes de la copropriété, de l’organisation et du fonctionnement du conseil syndical, du remplacement d’un équipement vétuste (ascenseur, chaudière, etc.), des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (si ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels).
- La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). On l’appelle majorité de l’article 25.
Elle est requise entre autres pour la désignation et la révocation du syndic, la désignation et la révocation des membres du conseil syndical, l’individualisation des frais de chauffage, l’autorisation donnée à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble (ex : pose d’une enseigne pour un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble).
- Que se passe-t-il si cette majorité n’est pas obtenue ?
Si la majorité absolue n’est pas atteinte, un vote de rattrapage est possible.
- Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix, l'assemblée générale peut procéder immédiatement (à savoir lors de la même assemblée) à un second vote à majorité simple.
- Si le projet n'a pas recueilli un tiers des voix, l'assemblée peut décider qu'un second vote aura lieu lors d'une assemblée générale spéciale convoquée dans un délai de trois mois.
- La double majorité est la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix de la copropriété. On parle de double majorité parce qu’elle tient compte du nombre de copropriétaires et du nombre de voix. On l’appelle aussi majorité de l’article 26.
Elle est demandée pour les décisions les plus importantes qui engagent l’avenir de la copropriété.
Exemples : une modification du règlement de copropriété qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. - L’unanimité est celle de l’ensemble des copropriétaires et pas simplement l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés. Elle est requise pour le vote des décisions fondamentales qui ont des conséquences directes sur les droits des copropriétaires ou qui peuvent mettre en cause la conservation de l’immeuble. Exemples : la suppression d’un équipement collectif, la suppression du poste de gardien…
