Vos questions nombreuses sur le mode de répartition des consommations d’eau dans une copropriété ou dans l’habitat social, confirment que ce sujet est encore loin d’être parfaitement traité dans une majorité d’immeubles collectifs.
Si la répartition des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire est devenue une obligation, c’est parce que le législateur a conscience que derrière ces consommations, se cache une production d’énergie qu’il faut restreindre, maîtriser, optimiser.
Il n’en est pas de même pour l’eau froide, sauf pour les immeubles construits depuis 2007, dans lesquels il est obligatoire d’avoir installé des compteurs individuels.
Pour les immeubles plus anciens, on constate que la répartition des charges d’eau froide se fait encore selon différentes méthodes. Certaines sont plus incitatives aux économies et plus équitables.
L’équité en tout est un objectif que tout syndicat de copropriétaire doit viser. Si vous voulez éviter des discussions byzantines sur la facture d’eau de l’immeuble et le nombre de douches prises par vos voisins, ou encore la durée des douches de certains, le seul moyen c’est d’équiper votre immeuble de compteurs individuels.
Actuellement trois systèmes de répartition existent :
Le plus archaïque et injuste est la répartition de la consommation totale de l’immeuble en fonction de la surface occupée par chacun. On parle de répartition aux tantièmes. Elle est injuste, parce qu’un ménage retraité qui s’absenterait plusieurs mois de l’année alors qu’il occupe encore un grand appartement, se voit imputé une consommation qui est largement supérieure à la sienne. A contrario, le « petit trois pièces » du dessus qui est occupé par une famille de quatre personnes dont un bébé, sera avantagé par une telle clé de répartition.
Pour peu que la consommation globale de votre immeuble (mesurée par le compteur général) dérive et sorte des standards courants, vos assemblées générales seront polluées par des débats sans fin sur la responsabilité de chacun. La disparité des modes de vie de chacun alimentera les débats. Par ailleurs, il est alors difficile de connaître la consommation des parties communes (espaces verts, nettoyage des cages d’escalier, sous sols, parkings etc…).
On estime que parmi les neuf millions de logements en immeuble collectif, environ deux millions de logements sont encore assujettis à ce type de répartition inéquitable.
La solution pour y remédier passe par l’installation de compteurs individuels. On parle d’individualiser les charges d’eau. Cette décision se vote selon la majorité dite de l’article 25 (premier tour du vote) puis de l’article 24 (deuxième tour : majorité simple des copropriétaires présents ou représentés si le premier tour a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires).
La meilleure solution consiste à demander à votre syndic de sélectionner un prestataire du comptage divisionnaire dont la prestation de service permettra au syndic d’inclure dans vos charges, la juste consommation d’eau de votre appartement. Pour ce qui est du reliquat, consommé dans les parties communes (ou dans des fuites éventuelles sur le réseau commun), il est possible de le répartir aux tantièmes ou au prorata des consommations de chacun. Il convient évidemment de préciser les nouvelles règles dans le règlement de copropriété.
Une dernière solution, également équitable mais plus onéreuse pour différentes raisons, est possible depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU : art 93).
La copropriété doit faire la demande au distributeur d’eau d’individualiser le contrat de fourniture d’eau. Chaque copropriétaire deviendra alors directement abonné au service de l’eau, et recevra directement sa facture du distributeur local de l’eau. Il faut noter que le Distributeur d’eau, qu’il soit public ou société privée (par délégation du service public), est responsable de la qualité de l’eau jusqu’au compteur de chaque abonné. Dans ces conditions, le distributeur exigera que les conduites d’eau de l’immeuble soient rénovées (risque plomb et risque sanitaire), ce qui entraîne de lourds travaux. Par ailleurs, le prix de l’abonnement au service de l’eau confère à chaque abonné des droits (facture individuelle, accès au centre d’appel du distributeur, etc…) qui augmentent les coûts du service. Le risque d’impayés supporté par le distributeur est également provisionné dans la part fixe de l’abonnement. Tout ceci justifie que le prix de la part fixe de votre abonnement, soit plus élevé qu’avec un simple comptage divisionnaire.
Le comptage divisionnaire, assorti de compteurs communicants et des services associés de maîtrise des consommations, est indiscutablement le meilleur moyen de maîtriser équitablement les consommations d’eau.
