Le chauffage collectif est un système centralisé qui permet de chauffer l’ensemble des logements d’un immeuble en copropriété de manière homogène et efficace. Mais comment fonctionne-t-il exactement ? Quelle est la réglementation applicable à ce dispositif ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le chauffage collectif avec ista.
Le chauffage collectif peut prendre différentes formes selon le combustible choisi. Dans tous les cas, les occupants doivent bénéficier de l’individualisation de leurs frais de chauffage.
À l’inverse du chauffage individuel qui suppose que chaque copropriétaire choisisse son mode de chauffage pour son logement, le chauffage collectif suppose une chaudière collective qui alimente les radiateurs installés dans chaque appartement. Tous les logements d’une même copropriété sont donc équipés du même chauffage.
Il n’existe pas de dispositif unique de chauffage collectif. Le système peut être alimenté par différents combustibles :
À l’exception du chauffage collectif électrique, les autres systèmes impliquent la présence d’une chaudière dans l’immeuble qui alimente des radiateurs individuels installés dans chaque appartement. Cette chaudière est généralement installée au sous-sol, dans une pièce dédiée.
À noter : l’immeuble peut aussi être alimenté par un réseau de chaleur appelé aussi chauffage urbain. Le chauffage provient alors d’une chaufferie extérieure (chaufferie au bois ou usine d’incinération d’ordures ménagères)
La présence d’un chauffage collectif dans un immeuble ne signifie pas pour autant que les occupants n’ont aucune vision de leur consommation individuelle. Au contraire, l’individualisation des frais de chauffage est une obligation dans les immeubles qui consomment au moins 80 kWh/m².an en chauffage.
Exception : l’obligation ne s’applique pas si l’individualisation est techniquement impossible ou si son installation est trop onéreuse par rapport aux économies estimées.
Des appareils de mesure sont donc installés dans chaque appartement pour déterminer les consommations de chaque logement. Cela permet d’éditer une facture individuelle pour chaque foyer.
Ces appareils de mesure peuvent prendre deux formes :
L’individualisation des frais de chauffage permet de respecter l’équité entre chaque foyer puisque chacun paye ce qu’il consomme. Le système incite donc les occupants à réduire leur consommation d’énergie. Selon l’Ademe, on observe une réduction moyenne de l’ordre de 15 % des consommations grâce à ce dispositif.
La chaudière collective est régie par des textes législatifs, mais aussi par le règlement de copropriété.
La réglementation évolue à propos du chauffage collectif afin d’exiger la pose d’appareils performants et écologiques. Ainsi, l’installation d’une chaudière au fioul est interdite depuis juillet 2022. Et depuis 2025, la chaudière au gaz est interdite dans l’habitat collectif neuf en raison de son caractère polluant.
Concernant l’individualisation des frais de chauffage, la réglementation impose d’installer un appareil de mesure dans chaque logement afin de connaître les consommations individuelles. Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance. Et à partir du 1er janvier 2027, tous les appareils devront être relevables à distance.
En plus, depuis le 25 octobre 2020, l’occupant (propriétaire ou locataire) doit être informé au moins 2 fois par an du niveau de ses consommations de chauffage.
Par ailleurs, les frais liés au chauffage collectif se décomposent en deux volets : les frais individuels payés par chaque occupant selon sa consommation et les frais communs. Ces derniers correspondent aux frais de mise à disposition de l’appareil de chauffage ainsi qu’à l’acheminement du chauffage entre les appartements.
Le décret du 23 avril 2012 fixe ces frais selon la règle de répartition 70/30. Cela s Cela signifie que sur la consommation totale de l’immeuble comprend à hauteur de 70% les consommations individuelles des occupants et à hauteur de 30% la part commune (chauffage des parties communes + déperdition des tuyaux).
Le règlement de copropriété joue un rôle au niveau de la répartition des autres frais de chauffage, qui ne sont ni les frais d’énergie ni ceux de combustible.
Le chauffage collectif entraîne en effet également des frais d’entretien et de maintenance qui sont pris en charge par les copropriétaires. C’est le règlement de copropriété qui prévoit la clé de répartition de ces charges. Il peut s’agir d’une répartition selon la surface ou le volume chauffé, ou selon les tantièmes de chauffage par exemple.
Lorsque le chauffage est centralisé au niveau de l’immeuble, il est nécessaire de cadrer son utilisation ainsi que son entretien avec l’accord des copropriétaires.
La réglementation ne prévoit aucune indication sur la date de démarrage de la chaudière collective, au début de l’hiver. L’article R 171-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit tout de même que « les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18°C la température au centre des pièces du logement ».
Le choix de la date se fait donc au sein de chaque copropriété.
Généralement, la période de chauffe s’étend du 15 octobre au 15 avril. Mais cela peut varier d’un immeuble à l’autre. Le règlement de copropriété peut préciser une date de démarrage et d’arrêt du chauffage. Sinon, ce sont les copropriétaires qui prennent cette décision à l’occasion d’une assemblée générale.
En pratique, la mise en route du chauffage est réalisée par un chauffagiste avec lequel la copropriété a signé un contrat. Les dates de démarrage et d’arrêt du chauffage y sont prévues.
En fonction de la météo, il peut être nécessaire de modifier ces dates. Par exemple, en cas d’automne particulièrement doux ou au contraire rigoureux. Dans ce cas, les copropriétaires doivent être majoritaires à demander au conseil syndical de faire le nécessaire. Le conseil syndical transmet la demande au syndic qui contacte le chauffagiste pour modifier ponctuellement les dates de début ou de fin du chauffage.
À noter : en cas de températures douces, il est toujours possible pour les occupants de diminuer le chauffage dans leur logement au moyen des robinets thermostatiques des radiateurs (Article R171-11 du code de la construction et de l’habitation)
La chaudière collective doit faire l’objet d’un contrat d’entretien avec un professionnel afin de prévoir une visite annuelle de l’installation. Les contrats d’exploitation peuvent prendre différentes formes selon la prestation choisie :
Le choix du contrat se fait en fonction des besoins de la copropriété. La signature du contrat d’entretien est effectuée par le syndicat des copropriétaires.
À savoir : les chaudières collectives de plus de 400 kW nécessitent un entretien trimestriel pour vérifier les performances énergétiques de l’installation ainsi qu’un contrôle tous les 2 ans pour certifier que la chaudière est entretenue.
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