Comprendre la répartition des charges en copropriété
Thèmes:
Chauffage, Équité
Dans un immeuble collectif en copropriété, certaines charges sont mises en commun et partagées entre les copropriétaires. Elles servent au bon fonctionnement de l’immeuble. Quelles sont les différentes charges de copropriété et comment s’effectue la répartition entre les copropriétaires ? Voici le guide des charges en copropriété par ista.
Plusieurs types de charges existent au sein d’une copropriété, selon la nature des dépenses concernées. La répartition entre charges générales et spéciales est déterminée par le règlement de copropriété de l’immeuble.
Les charges générales correspondent aux frais liés à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes.
Exemples : les dépenses relatives au ravalement de façade, aux honoraires du syndic ou encore aux contrats d’assurance de la copropriété.
Les charges spéciales regroupent l’ensemble des équipements communs comme le gardiennage ou le système de sécurité ainsi que les services collectifs comme les frais de ménage des parties communes.
Le chauffage collectif et l’eau froide font également partie des charges spéciales.
Les charges exceptionnelles correspondent aux travaux exceptionnels dans l’immeuble. Ces dépenses ne font pas partie du budget prévisionnel.
Selon l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ces dépenses sont liées aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, mais aussi ceux visant les équipements communs ou qui sont relatifs à l’amélioration de l’immeuble. Les frais de maintenance ne sont pas concernés.
Par exemple, il s’agit de réparer ou remplacer la chaudière collective ou encore de créer un parking.
Les charges exceptionnelles peuvent également porter sur les études techniques comme un audit énergétique qui vise à analyser les performances énergétiques de l’immeuble et proposer des travaux de rénovation énergétique.
Selon la nature des charges, les modalités de répartition entre copropriétaires diffèrent.
Les charges générales sont assumées par l’ensemble des copropriétaires. La répartition se fait en fonction de la quote-part appartenant à chaque copropriétaire au sein de l’immeuble. Ce sont les tantièmes, mentionnés dans le règlement de copropriété, qui vont permettre le calcul.
À la différence des charges générales, les charges spéciales ne sont acquittées que par les copropriétaires qui ont l’utilité des services concernés.
Par exemple, un copropriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée n’aura pas à supporter les frais d’entretien de l’ascenseur sauf si l’ascenseur dessert un parking en sous-sol.
Les charges exceptionnelles font l’objet d’une validation en assemblée générale des copropriétaires. Le montant des charges ainsi que le calendrier de montant sont alors votés. Les copropriétaires doivent en assumer le coût, conformément à leur quote-part.
Si des lots de la copropriété sont mis en location, les charges sont réparties entre propriétaire et locataire selon des modalités définies par la loi.
Dans le cas d’un logement donné en location, le propriétaire peut se faire rembourser une partie des charges par son locataire. On parle alors de charges locatives ou récupérables.
Ces dépenses peuvent être liées aux frais d’ascenseur (électricité et exploitation de l’équipement), au chauffage collectif, mais aussi à l'eau froide et l’eau chaude des occupants. La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères constitue également une charge récupérable.
Le paiement des charges récupérables est réalisé par une demande de provision, réclamée généralement en même temps que le loyer. Les charges sont ensuite régularisées une fois par an. Le locataire peut alors obtenir la restitution d’un éventuel trop-perçu ou se voir réclamer un complément. Il est en droit de demander les justificatifs liés à ces charges.
À savoir : les immeubles doivent dorénavant être équipés d’appareils de mesure pour connaître le niveau de consommation et d’eau chaude sanitaire de chaque logement. Cela permet d’individualiser les frais de chauffage et d’eau chaude. Le propriétaire doit transmettre chaque mois au locataire les informations liées à ses consommations.
Néanmoins, le propriétaire ne peut pas réclamer à son locataire l’ensemble des charges qu’il règle auprès du syndic. Certaines charges lui restent imputables.
Les charges liées aux travaux réalisés dans l’immeuble, aux honoraires du syndic ou encore celles liées aux contrats d’assurance de l’immeuble ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire.
Qu’en est-il des frais liés à la présence d’un gardien vivant dans l’immeuble ? La répartition des charges entre propriétaire et locataire dépend de la nature du travail de l’employé :
Quel que soit le type de charges, il incombe au syndic d’en réclamer le paiement.
Les charges générales et spéciales sont inscrites au budget prévisionnel voté par les copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale annuelle. Les copropriétaires s’en acquittent selon leur quote-part par le paiement de provisions.
S’agissant des charges exceptionnelles, le syndic s’occupe du recouvrement via un appel de fonds, qui a fait l’objet d’une validation en assemblée générale des copropriétaires.
À savoir : les charges exceptionnelles ne peuvent pas être payées par le fonds de travaux, obligatoirement mis en place dans chaque copropriété. Ce fonds sert à financer des travaux à venir, décidés en assemblée générale.
Si un copropriétaire ne s’acquitte pas du paiement des charges lui incombant, le syndic peut faire une première relance avec l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Sans paiement dans le délai imparti dans le courrier, le syndic peut saisir le tribunal pour obtenir la condamnation du copropriétaire. Le syndic peut agir sans avoir à demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires.
Si un locataire ne s’acquitte pas des charges récupérables, il est en faute puisqu’il est tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à la fin du contrat de bail. Le non-paiement des charges peut être une cause de résiliation du bail. Le propriétaire peut saisir la justice à cette fin. Il dispose d’un délai de 3 ans pour agir.
Il est possible de modifier la répartition des charges au sein de la copropriété. Cette décision doit généralement être prise à l’unanimité au cours d’une assemblée générale. Une simple majorité suffit dans les 4 cas suivants :
Si un copropriétaire veut obtenir la modification de la répartition des charges, mais qu’il ne parvient pas à obtenir l’unanimité (ou la majorité dans les cas concernés), il faut saisir le juge pour obtenir gain de cause. Ce sera le cas si le copropriétaire considère que sa part lui semble trop élevée ou au contraire si la part d’un autre copropriétaire lui semble sous-évaluée.
À noter : la procédure contentieuse n’exonère pas le copropriétaire du paiement de ses charges.
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